Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes: Die geplanten Änderungen im Überblick

Bereits im September 2020 soll das modernisierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft treten. Mit der Gesetzesänderung verfolgt die Politik gleich mehrere Ziele: Sie nimmt nicht nur den demografischen Wandel und die Erreichung der Klimaziele in den Blick, sondern auch Lademöglichkeiten für die Elektromobilität sollen vereinfacht errichtet werden können und die Verwaltung von Wohnungseigentum digitalisiert werden.

Inhalt des Entwurfs

Jeder Wohnungseigentümer soll einen Anspruch auf bestimmte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben. Im Gegensatz zur alten Rechtslage soll nicht mehr die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer erforderlich sein und der Anspruch kann nur in besonderen Fällen verwehrt werden. Zu diesen Maßnahmen gehören u.a. der barrierefreie Aus- und Umbau, der Einbau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge sowie die Errichtung von Anschlussmöglichkeiten an das Glasfasernetz.

Die Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Vorhaben, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Deshalb sollen bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können, soweit die Wohnanlage dadurch nicht grundlegend umgestaltet oder ein Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt wird.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums soll effizienter gestaltet werden, indem die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht wird. Der Gemeinschaft wird die Aufgabe zugewiesen, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Dies vereinfacht u.a. die Beteiligung der Gemeinschaft an einer Kapitalgesellschaft, Quartierskonzepte umzusetzen (vgl. Bacher/von Blumenthal, IR 11/2018, 275).

In Zukunft soll es außerdem einfacher werden, Wohnungseigentümerversammlungen durchzuführen. Damit die Möglichkeiten der Digitalisierung in diesem Bereich genutzt werden können, sollen die Wohnungseigentümer ihre Versammlungen einer sog. Online-Teilnahme öffnen können. Hinzu kommt, dass es zukünftig ausreicht, Umlaufbeschlüsse in Textform (z.B. per Mail) zu fassen.

Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung gefasst haben, in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Die Rechte von Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft eingeführt wird. Ebenso soll es leichter werden, sich von einem Verwalter zu trennen.

Die Tätigkeit im Verwaltungsbeirat soll attraktiver werden, indem die Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats beschränkt wird.

Der Gesetzesentwurf enthält außerdem Klarstellungen zum Umgang mit Freiflächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen (z.B. Terrassen, Gartenflächen, Stellplätze). Bisher wurden solche Flächen durch Sondernutzungsrechte bestimmten Eigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet. In Zukunft gibt es dahingehend eine Erleichterung, dass es Sondereigentum auch auf Freiflächen geben wird.

Wohnungseigentümer haben ein schutzwürdiges Interesse, dass Baumaßnahmen durch Mieter nicht behindert oder verhindert werden. Umgekehrt hat jeder Mieter ein berechtigtes Interesse, über Baumaßnahmen rechtzeitig informiert zu werden, um sich auf diese einzustellen. Der Entwurf sieht daher eine Harmonisierung des Mietrechts vor. Zudem soll die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter nicht mehr hinsichtlich der vermieteten Wohnfläche erfolgen, sondern gemäß der wohnungseigentumsrechtlichen Verteilung der Miteigentumsanteile.

Erheblicher Anpassungsbedarf der Gemeinschaftsordnungen

Der Entwurf soll am 19.6.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden und der Bundesrat soll sich am 3.7.2020 abschließend damit befassen. Das Gesetz soll zum 1.9.2020 in Kraft treten. Das Gesetz wird erheblichen Anpassungsbedarf in allen aktuellen Gemeinschaftsordnungen erzeugen.

Ansprechpartner: Wolfram von Blumenthal