Mieterstromprojekte und Elektromobilität: Bundestag beschließt Abbau der gewerbesteuerlichen Hemmnisse

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Am 22.4.2021 hat der Bundestag das Fondsstandortgesetz (FoStoG) verabschiedet. Damit räumt der Gesetzgeber gewerbesteuerliche Hürden für Vermieter beim Mieterstrom und beim Betrieb von Ladestationen in Immobilien aus dem Weg.

Erzeugung, Lieferung und Einspeisung von Strom als gewerbliche Tätigkeit

Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die ihren Mietern sog. Mieterstrom anbieten oder selbst Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder betreiben wollen, droht ein Verlust der Gewerbesteuerprivilegierung als Vermieter. Der Betrieb von Energieerzeugungsanlagen aus regenerativen Energien, die Abgabe von Strom an Mieter oder die Bereitstellung von Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge durch Wohnungs- und Immobilienunternehmen werden bislang als gewerbliche Tätigkeit eingestuft. Dies führt in der Folge zu einer „Gewerbesteuerinfizierung“ der originär gewerbesteuerfreien Einnahmen aus der Vermietungstätigkeit. Erzeugen und liefern Wohnungs- und Immobilienunternehmen also Mieterstrom, speisen sie Überschüsse der Stromerzeugung ins Netz ein oder betreiben Ladestationen für Elektrofahrzeuge, verlieren sie insgesamt die Möglichkeit der sog. erweiterten Gewerbesteuerkürzung.

Spätestens seit der kontroversen Entscheidung (Az. 6 K 6181/08) des Finanzgerichts (FG) Berlin-Brandenburg im Dezember 2011 war klar, dass es einer Änderung des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) bedarf, wenn auch Wohnungs- und Immobilienunternehmen zum Gelingen der Energiewende und des Hochlaufs der Elektromobilität beitragen sollen.

Erweiterung der Voraussetzungen der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG

Knapp 10 Jahre später ist es nun soweit: Der neue § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG sieht vor, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung künftig dann nicht mehr entfallen soll, wenn

  • Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Stromerzeugungsanlagen auf Basis erneuerbarer Energien oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge erzielt werden,
  • diese Einnahmen 10 Prozent der Gesamteinnahmen des Wohnungsunternehmens aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes – also der Vermietungstätigkeit – nicht übersteigen sowie
  • der Strom nur an „eigene“ Mieter – nicht aber andere Letztverbraucher (!) – geliefert oder ins Netz eingespeist wird.

Bezug von Reststrommengen aus dem Netz gewerbesteuerfrei möglich

Positiv ist an der beschlossenen Novelle hervorzuheben, dass der Bezug von zusätzlich benötigtem Strom der erweiterten Kürzung nicht entgegensteht. Laut Gesetzesbegründung zählen nämlich auch die Einnahmen aus zusätzlichen Stromlieferungen im Sinne des § 42a Absatz 2 Satz 6 des EnWG zu den unschädlichen Einnahmen. Das ist wichtig, da nur so Mieterstrommodelle realisiert werden können: Schließlich ist der Mieterstromanbieter in der Regel verpflichtet, die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers mit Strom zu gewährleisten – auch dann, wenn kein Strom aus den eigenen Erzeugungsanlagen geliefert werden kann.

Verlust der Möglichkeit der erweiterten Kürzung beim BHKW-Betrieb

Eine Diskrepanz scheint jedoch zwischen Gesetzeswortlaut und Begründung zu bestehen. Der Wortlaut des neuen § 9 Nr. 1 Satz 3 Nr. 2a GewStG nimmt uneingeschränkt Bezug auf „Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nummer 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes“. In der Gesetzesbegründung heißt es allerdings, „gewerbliche Einnahmen aus dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks (BHKW) sind wegen des ausdrücklichen Bezugs auf § 3 Nummer 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes nicht begünstigt“ (BT-Drs. 19/28868, S. 151). Dabei müsste – wenn man den Gesetzeswortlaut ernst nimmt – auch der Betrieb von BHKW, die zu 100 Prozent mit Biogas oder Biomethan betrieben werden, von den wohnungsnahen, für die erweiterte Kürzung unschädlichen Nebentätigkeiten umfasst sein. Schließlich sieht die neue Gewerbesteuerregelung gerade keine Beschränkung auf solare Stromerzeugungsanlagen im Sinne des § 3 Nr. 21c EEG vor.

Zudem mutet eine Differenzierung zwischen den verschiedenen erneuerbaren Energiequellen und eine Privilegierung der solaren Energiegewinnung seltsam an. Es dürfte sich also um ein redaktionelles Versehen handeln, weshalb davon auszugehen ist, dass das Gewerbesteuerprivileg für Wohnungs- und Immobilienunternehmen auch dann gilt, wenn sie Einnahmen aus dem Betrieb von erneuerbaren Energieerzeugungsanlagen im Sinne des § 3 Nr. 21e EEG erzielen.

Fehlende Harmonisierung mit dem Investmentsteuergesetz

Ein kleiner, allerdings nicht unbedeutender Teil von Wohnungsimmobilien in Deutschland wird von Immobilienfonds gehalten. Nach § 15 Abs. 2 InvStG ist ein Investmentfonds von der Gewerbesteuer befreit, wenn er seine Vermögensgegenstände nicht in wesentlichem Umfang aktiv unternehmerisch bewirtschaftet. Das Gesetz sieht außerdem eine Bagatellgrenze vor, wenn der Anteil der Einnahmen aus einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung weniger als 5 Prozent der gesamten Einnahmen des Fonds beträgt. Hier wäre eine Angleichung an die 10-Prozent-Grenze des neuen § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG wünschenswert gewesen, um auch Immobilienfonds zu mehr Engagement beim Ausbau von Ladeinfrastruktur, bei der Umsetzung von Mieterstromprojekten und beim Erreichen von Klimaschutzzielen anzuhalten.

Auf dem Weg zur urbanen Energiewende und zur Elektromobilität

Es ist das Jahr des Mieterstroms und der Elektromobilität: Bereits das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2021) setzte Anreize (Stichwort: Mieterstromzuschlag Lieferkettenmodell, Quartierslösungen), um die Attraktivität von Mieterstrommodellen zu erhöhen und den erhofften Zubau zu erreichen. Gleiches gilt für die Elektromobilität mit Blick auf das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) und der Novelle des Miet- sowie WEG-Rechts.

Nachdem die Novelle den Bundestag passiert hat, ist nun der Bundesrat am Zug. Umfassende Änderungen sind hier nicht mehr zu erwarten. Damit könnten die neuen Gewerbesteuerregelungen bereits Ende Mai/Anfang Juni in Kraft treten und eine weitere Hürde der urbanen Energiewende und der Elektromobilität ist endlich genommen.

Ansprechpartner*innen: Dr. Christian de Wyl/Simone Mühe/Dr. Christian Gemmer/Hilda Faut

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