Grundsteuerreform 2022: Handlungsbedarf für alle Eigentümer

Die neue Grundsteuer ist erst ab 2025 fällig, doch schon in diesem Jahr steht die Bewertung der über 35 Mio. Grundstücke sowie wirtschaftlichen Einheiten an. Für alle Grundstückseigentümer gibt es damit in diesem Jahr Handlungsbedarf.

Das BVerfG bringt den Stein ins Rollen

Mit 15 Mrd. Euro jährlich gehört die Grundsteuer zu den Haupteinnahmequellen der Kommunen. Mit seinem Urteil vom 10.4.2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) jedoch die geltende Einheitswertberechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Gleichartige Grundstücke führen systembedingt, teils auch durch jahrzehntelange Fortschreibungen, zu stark abweichenden Einheitswerten, aus denen unterschiedliche Grundsteuerbeträge resultierten. Im Ergebnis führte die Einheitswertberechnung zu einer steuerlichen und somit verfassungswidrigen Ungleichbehandlung. Mit der Novellierung des Grundsteuerreformgesetzes im November 2019 fand die neue Grundsteuerwert-Berechnung (ehemals Einheitswerteberechnung) Eingang in die Bewertungsvorschriften.

Bundesmodell und offene Rechtsfragen

Die neuen Vorschriften sehen für jedes Grundstück oder wirtschaftliche Einheit eine eigene Steuererklärung in Form einer Feststellungserklärung vor, die der Eigentümer erstellen und einreichen muss. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um privat genutzte Ferienimmobilien, Baugrundstücke und/oder Grundflächen handelt, auf denen lediglich Garagen oder Trafohäuser stehen: Unter die neuen Regelungsvorschriften zur erstmaligen Bewertung des Grundsteuerwertes fallen alle Grundstücke. Insgesamt sind es daher knapp 35 Mio. Grundstücke in Deutschland, für die nun in diesem Jahr eine eigene Feststellungserklärung abzugeben ist.

Die Bewertung des neuen Grundsteuerwertes erfolgt grundsätzlich auf Basis des wertorientierten Verfahrens, dem sog. Bundesmodell. Im Kern bildet bei Wohngrundstücken weiterhin das vereinfachte Ertragswertverfahren, bei allen anderen Grundstücken das Sachwertverfahren die Grundlage, um die neuen Grundsteuerwerte zu ermitteln. Die Ermittlung soll im Sinne des Gesetzes hauptsächlich über statistische sowie öffentlich zugängliche, pauschalisierte Parameter ermöglicht werden. Diese als Bundesmodell vorgesehene Methode wird durch die im Grundgesetz (GG) geschaffene, gesetzliche Option zur länderspezifischen Modellausgestaltung jedoch konterkariert. In 7 der 16 Bundesländer existieren voneinander abweichende Regelungen zur Ermittlung der Grundsteuerwerte parallel zum Bundesmodell. Zwischenzeitlich ergangene sowie ergänzende Verwaltungsanweisungen bzw. Erlasse der Länder sorgen für offene Rechtsfragen hinsichtlich der Flächenberechnung, wertbeeinflussender Merkmale oder der Möglichkeit von Öffnungsklauseln zum individuellen Wertnachweis.

Rechtzeitig tätig werden, um Sanktionierungen zu vermeiden

Dabei sind die Feststellungserklärungen bereits in der Zeit vom 1.7.2022 bis zum 31.102022 bei den zuständigen Finanzämtern digital einzureichen. Bei der Menge an neu zu bewertenden Grundstücken ist daher eine frühzeitige Datenerfassung und Zusammentragung von Informationen erforderlich. Eigentümer müssen die Frist zur Einreichung der Steuererklärung wahren, wenn sie keine steuerrechtlichen Sanktionierungen befürchten wollen.

Über die weiteren Entwicklungen und Änderungen halten wir Sie hier auf dem Blog auf dem Laufenden.

Ansprechpartner*innen: Rudolf Böck/Ingo Günter

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