Altlasten: Rechtliche Risiken beim Kauf und Verkauf von Grundstücken

Gemäß einer Veröffentlichung der LABO (Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft Bodenschutz) waren im Jahr 2024 noch ca. 350.000 Flächen in Deutschland altlastenverdächtig. Besonders in Ballungsräumen und industriell geprägten Regionen sind in der Regel deutlich mehr Flächen von Altlasten betroffen als in ländlichen Regionen. Doch auch hier können versteckte Risiken unter der Oberfläche schlummern. Kauft oder veräußert man ein mit Altlasten belastetes Grundstück oder besteht nur ein solcher Verdacht, sollte man genau wissen, welche Maßnahmen man ergreifen kann. Das hilft, nicht mit rechtlichen oder finanziellen Nachteilen konfrontiert zu werden.

Der Begriff der Altlasten bezeichnet umweltgefährdende Bodenverunreinigungen und Grundwasserbelastungen, welche insbesondere aus früherer industrieller oder gewerblicher Nutzung resultieren.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Umgang mit Altlasten werden im Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) geregelt. Es legt fest, wer das kontaminierte Grundstück sanieren muss und die hierfür anfallenden Kosten zu tragen hat. Grundsätzlich haftet danach derjenige, der die schädliche Bodenveränderung oder Altlast verursacht hat sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger. Aber auch der aktuelle Eigentümer eines Grundstücks haftet – selbst dann, wenn er die Belastung weder verursacht noch davon gewusst hat. Diese dem BBodSchG immanente „Zustandsverantwortlichkeit“ führt dazu, dass der Käufer mit dem Erwerb eines belasteten Grundstückes automatisch auch für die Beseitigung der Kontamination verantwortlich ist.

Der frühere Eigentümer kann ebenfalls in die Pflicht genommen werden. Dies gilt, wenn er das Grundstück nach dem 1. 3. 1999 veräußert hat und schädliche Bodenveränderungen kannte oder hätte erkennen müssen (§ 4 Abs. 6 BBodSchG). In Fällen, in denen mehrere Personen für eine Sanierung verantwortlich sind, regelt § 24 Abs. 2 BBodSchG die Ausgleichspflichten zwischen den Parteien.

Altlasten als Sachmangel – Offenlegungspflichten beim Grundstücksverkauf

Ob der Verkäufer bei Grundstücktransaktionen für Schäden durch Altlasten haften muss, richtet sich grundsätzlich nach den allgemeinen Vorschriften des BGB. Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit in mehreren Urteilen ein besonders käuferfreundliches Haftungsregime entwickelt. Danach handelt es sich bereits bei einem Altlastenverdacht um einen Sachmangel des Grundstückes und der Verkäufer unterliegt umfangreichen Offenlegungspflichten. Verletzt der Verkäufer eine solche Offenlegungspflicht, haftet er dem Käufer in der Regel für den erlittenen Schaden. Nicht abschließend geklärt hat der Bundesgerichtshof allerdings die Fälle, in denen belastete Grundstücke saniert wurden und der Verkäufer daher davon ausgegangen ist, dass das ehemals belastete Grundstück nun altlastenfrei ist. In diesen Fällen ist offen, ob der Verkäufer arglistig gehandelt hat, wenn er im Zuge der Vertragsverhandlungen nicht auf die Belastung des Grundstücks vor der Sanierung hingewiesen hat.

Risikominimierung durch Bodenuntersuchungen und Vertragsgestaltung

Angesichts der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs empfiehlt es sich, Grundstücke, bei denen Altlasten bekannt sind oder ein Altlastenverdacht besteht, im Rahmen von Grundstückstransaktionen besonders sorgfältig zu prüfen – das gilt sowohl für Verkäufer als auch für Käufer. Daher sollte vor einem Kaufvertrag eine orientierende Bodenuntersuchung durchgeführt werden. Nur so kann das Risiko möglicher Kontamination realistisch eingeschätzt und vertraglich vollständig und rechtssicher abgebildet werden. 

Nach alledem sind Altlasten kein zu vernachlässigendes Randthema. Vielmehr sind sie ein zentrales rechtliches und wirtschaftliches Risiko bei der Nutzung, Planung und Veräußerung von Grundstücken. Besonders Kommunen und Unternehmen mit größerem Immobilienbestand sollten sich der rechtlichen und finanziellen Tragweite bewusst sein. Nicht zuletzt, weil sie als Eigentümer oder Verkäufer häufig als erster zur Verantwortung gezogen werden. Ein transparenter Umgang mit potenziellen Altlasten sowie eine sorgfältige Prüfung von Altstandorten kann Risiken wirksam minimieren. Dabei können hohe Sanierungskosten vermieden und Rechtssicherheit für alle Parteien geschaffen werden.

Ansprechpartner:innen: Matthias Albrecht/Stephanie Julia Böswald/Fabian Stohlmeier

Weitere Ansprechpartner:innen: Wolfram von Blumenthal/Dr. Florian Wagner