Der neue DAWI-Freistellungsbeschluss 2025: Förderung erschwinglichen Wohnraums (Teil 2)

Die EU-Mitgliedstaaten dürfen jetzt erschwinglichen Wohnraum unbegrenzt fördern. Diese Förderungen unterliegen nicht mehr dem beihilferechtlichen Durchführungsverbot, bis die Europäische Kommission über ihre Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt entschieden hat. Nach dem Überblick über die Inhalte des DAWI-Freistellungsbeschlusses in Teil 1 unseres Blogbeitrags geht es nun um die Freistellungsvoraussetzungen einer neu anerkannten Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse. Im Mittelpunkt steht dabei die Schaffung erschwinglichen Wohnraums.

In den letzten zehn Jahren sind die Immobilienpreise in der EU um mehr als 60 Prozent gestiegen, die Mieten um rund 20 Prozent. Nach Schätzungen der Kommission müssten in der EU jährlich über zwei Millionen Wohnungseinheiten entstehen, um die Nachfrage zu decken. Bezahlbarer Wohnraum fehlt längst nicht mehr nur einkommensschwachen Haushalten, sondern auch vielen Haushalten mit mittlerem Einkommen. Deshalb hat die Kommission den „Europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum“ verabschiedet.

Der Aktionsplan umfasst zehn Maßnahmen. Dazu gehören unter anderem die Stärkung von Produktivität, Kapazität und Innovation in der Bauindustrie, vereinfachte Genehmigungsverfahren und bessere Energieeffizienz im Wohnungsbestand. Außerdem soll durch die Bereitstellung von 43 Mrd. EUR über den Struktur- und Kohäsionsfonds, die Programme InvestEU, LIFE, Horizont Europa und NextGenerationEU sowie von 6 Mrd. EUR über die Europäische Investitionsbank in erschwinglichen und nachhaltigen Wohnraum investiert werden. Maßnahme fünf sieht vor, neben dem sozialen Wohnungsbau auch erschwinglichen Wohnraum einfacher und schneller zu fördern. Der neue DAWI-Freistellungsbeschluss setzt genau diese Maßnahme um.

Der „erschwingliche Wohnraum“ unterscheidet sich vom „sozialen Wohnraum“ durch den Adressatenkreis. Geförderter sozialer Wohnraum ist für benachteiligte Haushalte und sozial benachteiligte Gruppen vorgesehen, einschließlich Obdachlosen. Um eine soziale Durchmischung von Wohnquartieren zu fördern, darf ein Teil der Sozialwohnungen auch an nicht benachteiligte Haushalte vergeben werden. Geförderter erschwinglicher Wohnraum richtet sich dagegen an Haushalte, die sich am freien Markt keine passende Wohnung leisten können. Die zuständigen Behörden legen fest, wann eine Wohnung als erschwinglich gilt. Dafür verwenden sie objektive Indikatoren, etwa das Verhältnis von Miete oder Kaufpreis zum Einkommen.

Die Förderungen in den Mitgliedstaaten müssen folgende Voraussetzungen erfüllen (Ziff. 2 des Anhangs zum DAWI-Freistellungsbeschluss):

Förderfähige Kosten: Gefördert werden die Errichtung oder Anschaffung von neuen oder bestehenden Immobilien (einschließlich Grundstückskosten) sowie Renovierungen und Nebenkosten des Wohnraums, insbesondere Energiekosten. Auch Investitionen im Zusammenhang mit Barrierefreiheit, Umweltstandards und Klimaresilienz sind förderfähig.

Förderintensität: Die Förderung muss dazu führen, dass Kauf- bzw. Mietpreise unterhalb des Marktpreises liegen. Sie dürfen aber nur so weit gesenkt werden, wie es nötig ist, um die Erschwinglichkeit sicherzustellen. In Kommunen mit einem Mietpreisdeckel kommt es besonders darauf an, wie die Behörden die verwendeten Indikatoren und Benchmarks festlegen.

Antragsteller: Die Förderung muss allen (potenziellen) Anbietern von Wohnraum zu gleichen Bedingungen offenstehen. Öffentliche Wohnungsgesellschaften dürfen nicht bevorzugt werden. In der Praxis wird das meist nur über Ausschreibungen umzusetzen sein.

Zweckbindungsfrist: In der Regel gilt eine Bindung von 20 Jahren; Ausnahmen müssen gut begründet werden. Für die zuständigen Behörden wird es anspruchsvoll sein, während dieses Zeitraums sicherzustellen, dass nur berechtigte Haushalte den Wohnraum nutzen. Es bleibt abzuwarten, ob die Begünstigten zukünftig Gehaltserhöhungen oder Karrieresprüngen eher ablehnend gegenüberstehen, wenn der Verlust des erschwinglichen Wohnraums droht.

Gern ansprechbar: Juliane Kaspers/Dr. Dirk Koch/Daniel Altenburg

Ebenfalls gern ansprechbar: Christoph von Donat/Gabriele Quardt/Julia Lipinsky