Andere Gesellschaft, gleiche Eigentümer: Neues zur Grunderwerbsteuer vom BFH

Wechselt ein Grundstück den Eigentümer, löst dies im Regelfall Grunderwerbsteuer aus. Anders ist dies jedoch, wenn das Eigentum an dem Grundstück von einer Gesamthand – also zum Beispiel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder Kommanditgesellschaft (KG) – auf eine andere Gesamthand übergeht und an beiden Gesamthandsgemeinschaften dieselben Personen in demselben Verhältnis beteiligt sind. Dann wird keine Grunderwerbsteuer fällig – vorausgesetzt, der Anteil des einzelnen Gesamthänders am Vermögen der erwerbenden Gesamthand vermindert sich innerhalb von 5 Jahren nach dem Eigentumsübergang nicht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem neueren Urteil (v. 25.9.2013, Az. II R 17/12) entschieden.

Unschädlich ist, wenn der Gesamthänder innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums Anteile auf seinen Ehegatten, seine Lebenspartnerin bzw. Lebenspartner oder Personen, mit denen er in gerader Linie verwandt ist, überträgt. Allerdings müssen diese Personen ihre Beteiligung an der Gesamthand über den 5-Jahres-Zeitraum aufrechterhalten.

Wird allerdings die erwerbende Gesamthandsgemeinschaft innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt, entfällt rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung. Denn anders als bei einer Gesamthandsgemeinschaft, wo die Gesamthänder an dem Grundstück dinglich mitberechtigt sind (was Zweck der Grunderwerbsteuerbefreiung ist), haben die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft keine direkten Rechte an dem Grundstück.

Vereinfachtes Beispiel

Die Konstellation, um die es geht, kann man mit folgendem Beispiel veranschaulichen: Eine GmbH & Co. KG besitzt ein Grundstück, die GmbH ist nicht am Vermögen beteiligt; Kommanditisten je zur Hälfte sind A und B. Die KG überträgt ein Grundstück auf eine GbR, an der A und B zu je 50 Prozent beteiligt sind. A überträgt nach zwei Jahren die Hälfte seines Anteils auf seine Tochter T. Nach zwei weiteren Jahren wird die GbR in eine GmbH „umgewandelt“.

Die Übertragung des Grundstücks von der KG auf die GbR war von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso die Übertragung eines Teilanteils von A auf T. Durch die „Umwandlung“ der GbR innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums entfällt rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung für die Übertragung des Grundstücks von der KG auf die GbR.

Dies gilt grundsätzlich auch in Fällen eines sog. fiktiven Grundstücksübergangs, der vorliegt, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile an einer Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen.

Angenommen, A und B übertragen ihre Kommanditanteile an der GmbH & Co. KG 1 auf eine GmbH & Co. KG 2, an der sie ebenfalls je zur Hälfte beteiligt sind, und die KG 2 wird nach drei Jahren in eine GmbH umgewandelt: Da sich durch die Übertragung der Kommanditanteile der Gesellschafterbestand der KG 1 zu mindestens 95 Prozent (im konkreten Fall zu 100 Prozent) ändert, löst dieser Vorgang eigentlich Grunderwerbsteuer aus. Diese wird aber nicht erhoben, da an der erwerbenden Personengesellschaft dieselben Personen in demselben Verhältnis beteiligt sind. Durch die spätere Umwandlung der KG 2 in eine GmbH entfällt rückwirkend die Grunderwerbsteuerbefreiung. Schuldnerin der Grunderwerbsteuer ist die KG 1.

Ansprechpartner: Manfred Ettinger/Meike Weichel