Augen auf beim Grundstücksverkauf: Bundesfinanzministerium veröffentlicht seine Auffassung zur Rückfalloption

Beim Verkauf von Grundstücken kann es passieren, dass man unversehens in tückische Gewässer gerät: Je nachdem, ob es sich dabei um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt oder nicht, fällt dabei unter den Voraussetzungen des § 9 UStG Umsatzsteuer an – oder nicht. Ob das der Fall ist, hängt zuerst von der Beurteilung durch die Finanzverwaltung ab, und die ist nicht immer ganz leicht vorherzusehen. Deshalb schreibt man in solchen Fällen eine Klausel in den notariellen Kaufvertrag, wonach vereinbart wird, dass zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG optiert wird, soweit die Finanzverwaltung das Vorliegen der Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen verneint (sog. Rückfalloption).

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat am 23.10.2013 ein Schreiben veröffentlicht (GZ. IV D 3 – S 7198/12/10002), das für die Voraussetzungen dieser Rückfalloption Klarheit schafft: Sie soll umsatzsteuerlich nur wirksam sein, sofern sie unbedingt erfolgt und im notariellen Kaufvertrag fixiert ist.

Eine Rückfallklausel ist bei entsprechenden Grundstücksverkäufen üblich. Zwar kommt im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen eine Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG eigentlich nicht in Betracht. Aber mit Hilfe einer solchen Klausel konnte der Veräußerer in der Vergangenheit eine Vorsteuerberichtigung zu seinen Ungunsten wegen einer gegebenenfalls steuerbaren Grundstücksveräußerung vermeiden, soweit sich später herausstellt, dass die Finanzverwaltung die Sache anders sieht.

Nach heutiger Auffassung der Finanzverwaltung handelt es sich bei der bisher üblichen Rückfalloption in Grundstückskaufverträgen lediglich um eine bedingte Option, vergleichbar einer aufschiebenden Bedingung: Sie wird erst wirksam, wenn die Bedingung eintritt. Danach liege bei der bisher formulierten Rückfalloption keine fristgerecht erklärte Option vor.

Eine Option nach § 9 Abs. 3 UStG kommt in den hier dargestellten Fällen nur noch in Betracht, wenn die Parteien im Rahmen des notariellen Kaufvertrags eine unbedingte Option erklären, auch wenn sie übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgehen.

Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums ist zu begrüßen, sorgt es doch für mehr Rechtssicherheit. In der Kautelarpraxis sollte daher künftig bei der Formulierung von Steuerklauseln die geänderte Auffassung der Finanzverwaltung beachtet werden.

Ansprechpartner Steuern: Manfred Ettinger