BFH erleichtert Wegfall der Grunderwerbsteuer bei Aufhebung des Grundstückskaufvertrags

(c) BBH
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Wer ein Grundstück kauft, dann aber, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, den Kaufvertrag rückabwickelt, muss keine Grunderwerbsteuer zahlen. Gilt das auch, wenn die Rückabwicklung in einem Zug mit dem Verkauf an jemand anderen passiert? Bisher hatte der Bundesfinanzhof (BFH) diese Frage im Regelfall verneint. Doch jetzt hat er seine Rechtsprechung geändert.

Die Grunderwerbsteuer entsteht bereits, wenn der notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Wird dieser, bevor der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, entfällt die Grunderwerbsteuer rückwirkend.

Rückgängig gemacht ist er dann, wenn die Möglichkeit, über das Grundstück zu verfügen, in vollem Umfang wieder auf den Grundstücksverkäufer übergeht. Der Erwerber darf nicht die Möglichkeit der weiteren Verwertung des Grundstücks behalten. Wird in demselben neuen Kaufvertrag sowohl der ursprüngliche Vertrag aufgehoben als auch mit dem Ersatzkäufer der neue Vertrag geschlossen, kann der erste Käufer regelmäßig auf die Weiterveräußerung Einfluss nehmen – damit ist der erste Kaufvertrag nicht rückgängig gemacht.

Das gilt aber nicht, wenn der Erstkäufer keinerlei eigene (wirtschaftliche) Interessen an dem Weiterverkauf des Grundstücks hat. In diesem Fall entfällt die Grunderwerbsteuer auf den ersten Erwerbsvorgang auch dann, wenn er den Ersatzkäufer benennt.

Dies hat der BFH entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung klargestellt: Bisher war die Benennung eines Ersatzkäufers durch den Erstkäufer schädlich. Nunmehr muss man alle Umstände insgesamt würdigen und dabei prüfen, ob der Ersatzkäufer auf Verlangen des Verkäufers oder im eigenen (wirtschaftlichen) Interesse des Ersterwerbers benannt wurde. Letzteres kann z. B. dann der Fall sein, wenn der Ersatzkäufer persönlich oder wirtschaftlich mit dem Erstkäufer verbunden ist.

Ansprechpartner: Manfred Ettinger/Meike Weichel

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