Coronakrise und Mietanpassung: Zwei Urteile, die sich widersprechen

Am 24.2.2021 urteilten sowohl das Oberlandesgericht (OLG) Dresden als auch das OLG Karlsruhe über die Möglichkeit einer Mietanpassung für gewerbliche Mieter wegen der Corona-Maßnahmen. In ihren Ergebnissen widersprechen sich die Urteile – nicht auszuschließen, dass das Problem bald den Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigen wird.

„2 Juristen – 3 Meinungen“

Es hat sich einiges getan seit unserem Blogbeitrag vom 26.11.2020, der sich mit dem Urteil (Az. 5 O 66/20) des Landgerichts (LG) Heidelberg vom 30.7.2020 befasste. In dem damals entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob eine gewerbliche Mieterin wegen der Corona-Krise die Miethöhe anpassen darf, was die Heidelberger Richter verneinten. Die Mieterin ging in Berufung und mit Urteil (Az. 7 U 109/20) vom 24.2.2021 hat das OLG Karlsruhe die Vorinstanz vollumfänglich bestätigt.

So weit, so gut – wäre da nicht ein Urteil in einer sehr ähnlich gelagerten Sache aus Dresden, das an demselben Tag erging wie das der Karlsruher Richter. Das OLG Dresden gab einem Mieter (teilweise) recht, der wegen einer behördlichen Corona-Anordnung seine Gewerberäume nicht für den Publikumsverkehr öffnen konnte und daraufhin die Miete einbehielt. Das OLG kam in seinem Urteil (Az. 5 U 1782/20) vom 24.2.2021 zu dem Ergebnis, dass die coronabedingte Schließung der Geschäftsräume eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags darstelle, was wiederum eine Vertragsanpassung nach sich ziehe.

Das Dresdner Urteil

Der Vermieter forderte von seinem Mieter die Zahlung der Miete des Monats April 2020 für Räumlichkeiten, die der Mieter zum Betrieb eines Textilhandels angemietet hatte. Die Vermietung erfolgte ausschließlich zu gewerblichen Zwecken: zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs.

Am 18.3.2020 erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt auf Grundlage von § 28 Abs. 1 IfSG eine Allgemeinverfügung, nach deren Ziffer 1 alle Geschäfte geschlossen wurden, soweit sie nicht unter eine der ausdrücklich benannten Ausnahmen fielen. Der Textileinzelhandel des Mieters fiel nicht darunter.

Das OLG Dresden diskutierte nun unterschiedliche Möglichkeiten und Voraussetzungen, unter denen Mietzahlungen bei coronabedingten Schließungen angepasst werden können. Sowohl eine Mietminderung als auch eine Mietanpassung im Wege der Unmöglichkeit lehnte das OLG Dresden ab. Allerdings bejahten die Richter eine Vertragsanpassung im Wege des Wegfalls der (großen) Geschäftsgrundlage. Das begründeten sie damit, dass eine Systemkrise und damit ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage vorliege, wenn durch sie das allgemeine soziale und wirtschaftliche Gefüge nachhaltig erschüttert werde. Insoweit könne das Risiko einer Pandemie keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. So kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass im streitigen Zeitraum lediglich die Hälfte der Miete zu bezahlen sei.

Mit diesen zwei sich widersprechenden Urteilen bleibt also die spannende Frage: Wie wird sich der BGH positionieren? Das OLG Dresden hat jedenfalls die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

Ansprechpartner*innen: Markus Ladenburger