Coronakrise und Mietanpassung: Der Einzelfall entscheidet

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Katastrophe – ja, Mietanpassung – nein: So ließe sich ein aktuelles Urteil (v. 30.7.2020, Az. 5 O 66/20) des Landgericht (LG) Heidelberg kurz zusammenfassen. In dem Fall ging es um die Frage, ob eine gewerbliche Mieterin wegen der Corona-Krise die Miethöhe anpassen darf. Die Richter hatten damit die Gelegenheit, eines der ersten Urteile zu den mietrechtlichen Folgen der Corona-Pandemie zu fällen. Sie nutzten sie dazu, alle bereits im Vorfeld von der Literatur diskutierten rechtlichen Möglichkeiten einer Mietanpassung ausführlich zu analysieren.

Mangel, Unmöglichkeit, Vertragsanpassung

Die Betreiberin eines Bekleidungsgeschäfts hatte während des Lockdowns im April 2020 für diesen Monat die Mietzahlungen für die von ihr angemieteten Verkaufs- und Lagerräume aufgrund von behördlichen Schließungsanordnungen eingestellt. Das LG Heidelberg entschied am 30.7.2020, dass sie die Miete auch für den Monat des Lockdown zahlen muss.

Das Urteil fügt sich gut in die bestehende Rechtsprechung aus anderen Zusammenhängen wie auch die wissenschaftliche Auseinandersetzung im Vorfeld. Ausgangspunkt war die mietrechtliche Grundregel, wonach der Mieter nicht dadurch von seiner Zahlungspflicht frei wird, dass er die Mietsache wegen eines in seiner Person liegenden Grundes nicht gebraucht, § 537 Abs. 1 BGB (Stichwort „Verwendungsrisiko“). Darauf aufbauend diskutierte das Gericht drei Konstellationen, in denen die Mietzahlungen angepasst werden könnten:

  1. Zwar ist anerkannt, dass äußere Einflüsse einen Mietmangel darstellen können, sie müssen aber einen spezifischen Objektbezug aufweisen. Dass das Geschäft nicht mehr betrieben werden konnte, erfüllt dieses Kriterium nicht, da die behördliche Schließung lediglich die Nutzung, nicht aber das Objekt selbst betreffe und die Nutzung – mietrechtstypisch – Risiko des Mieters sei.
  2. Auch die Frage, ob die Hauptpflicht des Vermieters – die Gebrauchsüberlassung der Mieträume – durch die Schließung unmöglich sei, verneinte das LG, denn die Nutzung als Lager sei beispielsweise weiter möglich. Bei einer Unmöglichkeit wäre auch keine Miete zu zahlen gewesen.
  3. Eine Vertragsanpassung aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) komme ebenso wenig in Betracht. Sie soll in Fällen von unvorhersehbaren Veränderungen der Rahmenbedingungen, von denen beide Parteien ausgegangen sind, einseitig unbillige Ergebnisse vermeiden. Die Kammer stellte fest, dass die Schließungsanordnung tatsächlich eine Störung der Geschäftsgrundlage darstelle. Es sei der Beklagten aber zumutbar, sich an dem Vertrag festhalten zu lassen. Das Verwendungsrisiko obliege nämlich ihr als Mieterin, und sie habe auch nicht darlegen können, dass die Schließung zu einer Existenzgefährdung oder vergleichbaren wirtschaftlichen Beeinträchtigung geführt habe.

Anderes Ergebnis möglich

Das Urteil überzeugt, lässt aber Spielraum für abweichende Beurteilungen. Insbesondere die Begründung zur Störung der Geschäftsgrundlage legt nahe, dass ein anderes Ergebnis möglich gewesen wäre. Dafür hätte die Mieterin sowohl die Existenzgefährdung überzeugend darlegen und beweisen müssen, als auch, dass sie alles ihr Zumutbare unternommen hat, um den Umsatzeinbruch abzufangen.

Gewerbliche Mieter und Vermieter können sich an dem Urteil orientieren. Denn es ist klar, dass in dieser Hinsicht das letzte Wort noch nicht gesprochen ist: Gerade die aktuellen Corona-Beschränkungen (Lockdown 2.0) lassen weitere Verfahren im mietrechtlichen Bereich erwarten.

Ansprechpartner: Markus Ladenburger/Jan Rehm

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