Grundstücksveräußerer als Steuerschuldner für Baukosten trotz zivilrechtlicher Gebäudeerrichtung durch einen Dritten

Die Grunderwerbsteuer schulden nach den gesetzlichen Vorschriften beide – der Käufer und der Verkäufer des Grundstücks (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Daran ändert sich auch nichts, wenn man im Kaufvertrag etwas anderes vereinbart. Problematisch wird es aber, wenn es darum geht, ob auch die Kosten für die Bebauung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einfließen. Dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich ein interessantes Urteil (v. 30.8.2017, Az. II R 48/15) gefällt.

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis für das Grundstück (§ 8 Abs. 1 GrEStG), und der ergibt sich regelmäßig aus dem Grundstückskaufvertrag. Werden jedoch weitere Vereinbarungen in rechtlichem oder zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft zur Bebauung des Grundstücks abgeschlossen, kann sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage auf das gesamte Vertragswerk (einheitlicher Erwerbsvorgang) beziehen. Dies ist der Fall, wenn es verschiedene, miteinander verzahnte Verträge gibt und daraus abgeleitet werden kann, dass der Grundstückserwerber keine Entscheidungsfreiheit über das „ob“ und/oder „wie“ der Bebauung hat. Dabei kommt es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags an.

Zivilrechtliche Ansprüche des Erwerbers gegen ggf. mehrere Personen als Vertragspartner auf der Veräußererseite haben auf die grunderwerbsteuerliche Betrachtung keinen Einfluss, wenn diese Personen eng miteinander verbunden sind (personell, wirtschaftlich etc.).

Vor diesem Hintergrund kam der BFH zu dem Urteil, dass ein Grundstücksveräußerer die Grunderwerbsteuer auf ein von ihm veräußertes Grundstück nebst Neben- und Baukosten eines mit dem Bauvorhaben beauftragten Dritten zu tragen hatte. Der vertraglich verpflichtete Erwerber wurde zahlungsunfähig. Die in den Grundstücksverkauf und die Bebauung involvierten Unternehmen waren eng miteinander verbunden und hatten bei der Vertragsabwicklung zusammengewirkt.

Ansprechpartner: Manfred Ettinger/Wolfram von Blumenthal