Das neue Baugesetzbuch: drei Dinge, die sich ändern

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Seit Mai ist die jüngste Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) in Kraft. Für die kommunale Praxis sind vor allem drei Änderungen bedeutsam:

Auslegungsdauer für Bebauungspläne

§ 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB sieht jetzt vor, dass die Entwürfe der Bauleitpläne nicht wie sonst für einen Monat, sondern „für die Dauer einer angemessenen längeren Frist“ öffentlich auszulegen sind, wenn dafür ein wichtiger Grund besteht.

Das heißt, dass die Gemeinde die bisherige Auslegungsfrist bereits in der öffentlichen Bekanntmachung angemessen verlängern muss, wenn es dafür wichtige Gründe gibt – etwa Ferienzeit, oder wenn die Planung besonders schwierig und komplex ist. Wenn man das nicht tut, kann das dazu führen, dass der Bebauungsplan unwirksam ist.

Handelt es sich um einen Bebauungsplan mit erhöhtem Schwierigkeitsgrad, sollte somit die Gemeinde von vornherein die Auslegung um eine bis zwei Wochen verlängern. Das kann bei Überplanung des Bestandes oder bei der Erforderlichkeit mehrerer Fachgutachten oder bei Auslegung während der Ferienzeit der Fall sein.

Besteht besonderer Zeitdruck, so dass die Auslegung nicht vorsorglich verlängert werden kann, sollte die Gemeinde die Gründe in einem Aktenvermerk darlegen. Eine nachvollziehbare Begründung im Aktenvermerk hat nach § 214 Abs. 1 Nr. 2 d BauGB zur Folge, dass die Gerichte den Fehler als unbeachtlich ansehen.

Wohnraum im Außenbereich

Wenn die Gemeinde im Anschluss an Innenbereichsflächen Wohnbauland ausweisen möchte, kann sie das in Zukunft im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB tun, sofern die Grundfläche der Bebauung 10.000 qm nicht überschreitet. Dazu wurde ein neuer § 13b BauGB in das Gesetz eingefügt:

Das beschleunigte Verfahren des § 13a BauGB hat viele Vorteile: Der Flächennutzungsplan muss nicht geändert werden, die Aufsichtsbehörde den Plan nicht genehmigen. Außerdem sind weder Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen für den Eingriff in Natur und Landschaft noch ein Umweltbericht erforderlich.

Diese Vorteile können Planungsvorhaben zur Schaffung von Wohnraum erheblich beschleunigen. Deshalb sollte diese Verfahrensalternative vor Einleitung des Bauleitplanverfahrens geprüft werden. Die Regelung gilt jedoch nur bis zum 31.12.2019 (Aufstellungsbeschluss), wenn der Satzungsbeschluss bis spätestens zum 31.12.2021 gefasst wird.

Einheimischenmodelle

Nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde künftig städtebauliche Verträge zur „Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen“ sowie für den „Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung“ schließen.

Wird die Baulandausweisung mit dem Erwerb von Flächenanteilen verknüpft, so stellt dies nicht selten einen Verstoß gegen das sog. Koppelungsverbot dar und kann auch strafrechtliche Konsequenzen für die Amtsträger der Gemeinde haben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat indessen bereits am 2.10.1998 entschieden (Az. V ZR 45/98), dass ein nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zulässiger städtebaulicher Vertrag nicht gegen das Koppelungsverbot verstößt. Die genannte gesetzliche Regelung ist mithin für die Praxis der gemeindlichen Baulandentwicklungsmodelle von großer Bedeutung, weil sie Koppelungsgeschäfte rechtfertigt.

Um einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot zu vermeiden, sollten die gemeindlichen Baulandmodelle den Vorgaben des § 11 BauGB in der aktuellen Fassung entsprechen. Hierzu empfiehlt es sich, in die Einheimischenrichtlinien Regelungen zur Einkommens- und Vermögensgrenze aufzunehmen. Die Einkommensgrenze sollte 100.000 Euro für zwei Personen nicht überschreiten. Bei der Vermögensgrenze ist es sinnvoll, sich an einer marktgängigen Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Gesamtinvestments zu orientieren.

All diese Änderungen gelten übrigens auch für Verfahren, die vor dem 13.5.2017 eingeleitet worden sind, sofern bis zum 16.5.2017 noch keine vorzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt worden ist (§ 245c BauGB).

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