Bundesrat will Anspruch auf Ladeinfrastruktur für Mieter und Wohnungseigentümer schaffen

Dass Lademöglichkeiten zu Hause oder am Arbeitsplatz fehlen, hindert viele potentielle Nutzer*innen daran, ein Elektrofahrzeug anzuschaffen. Denn diese Ladeorte werden als Grundvoraussetzung für die persönliche Elektromobilität empfunden. Während Hauseigentümer dieser Situation ohne größere Umstände und/oder Abstimmungsbedarf abhelfen können, indem sie zum Beispiel eine Wallbox installieren, stehen Mieter und Wohnungseigentümer oftmals vor unüberwindlichen Hürden. Mieter sind insoweit vollständig vom Willen des Vermieters/Eigentümers abhängig. Wohnungseigentümer benötigen nach aktueller Rechtslage für den Einbau von Ladeinfrastruktur an ihrem Sondereigentum einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, da in der Regel durch das gemeinschaftliche Eigentum Leitungen verlegt werden müssen.

Im Juni 2018 hat daher die Frühjahrskonferenz der Justizminister*innen beschlossen, eine Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) einzurichten. Diese sollte auch Vorschläge für einen leichteren Zugang von Mietern und Wohnungseigentümern zu Ladeinfrastruktur erarbeiten. Deren Abschlussbericht wurde im August 2019 veröffentlicht, und auf dieser Basis hat der Bundesrat nunmehr am 11.10.2019 einen Gesetzesentwurf (BR-Drs. 347/19) verabschiedet.

Anspruch auf Erlaubnis

Hiernach sollen Mieter einen gesetzlichen Anspruch gegen Vermieter bekommen, dass dieser den Einbau von Ladeinfrastruktur an Stellflächen, die zur ausschließlichen Nutzung angemietet wurden, erlaubt. Vermieter können die Erlaubnis nur ausnahmsweise verweigern, wenn sie sich

• entweder gegenüber dem Mieter verpflichten, ihm unverzüglich eine zumutbare Lademöglichkeit zu schaffen,
• oder ihr Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache bzw. des Gebäudes überwiegt.

In der Entwurfsbegründung finden sich zwar Erläuterungen zum Erlaubnisverweigerungsrecht des Vermieters. Allerdings bleiben die wesentlichen Punkte unklar, zum Beispiel wann eine zumutbare Lademöglichkeit vorliegt. Da sich der Anspruch auf Stellflächen beschränkt, die zur ausschließlichen Nutzung angemietet wurden, wird man wohl davon ausgehen müssen, dass diese den Vergleichsmaßstab für die Zumutbarkeit darstellen. Mit anderen Worten: Der Vermieter muss dem Mieter einen anderen, bereits mit Ladeinfrastruktur ausgestatteten Stellplatz zu seiner ausschließlichen Nutzung zur Verfügung stellen. Ob dies tatsächlich praktikabel ist, dürfte insbesondere bei Bestandsimmobilien zu bezweifeln sein, da zum Beispiel Ausweichstellplätze für eine Elektrifizierung ungeeignet oder ein Stellplatzwechsel zwischen Mietern, die dem in der Regel zustimmen müssen, notwendig sein könnte. Damit ist anzunehmen, dass insbesondere die erste Möglichkeit zur Erlaubnisverweigerung in der Praxis leer läuft.

Ferner fehlt in dem Gesetzesentwurf eine Regelung, wie die Kosten für den Einbau der Ladeinfrastruktur zwischen Mieter und Vermieter verteilt werden sollen. Soweit ersichtlich, sind diese nach dem Entwurf grundsätzlich vom Mieter zu tragen. Zwei Probleme liegen auf der Hand. Zum einen dürfte dies dazu führen, dass nur wenige Mieter von ihrem Anspruch auf Ladeinfrastruktur Gebrauch machen werden, da erhebliche Installationskosten entstehen können. Zum anderen stellt sich die Frage, wie Wertsteigerungen an der Immobilie, die im Rahmen einer evtl. notwendigen Ertüchtigung der Hauselektrik entstehen, zwischen Mieter und Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auszugleichen sind. Das gleiche gilt für die Rückbaukosten. Hier sollte der Gesetzesentwurf im weiteren Verfahren dringend um Regelungen zur Kostenverteilung ergänzt werden, da andernfalls nicht nur Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter programmiert sind, sondern auch der Ausbau der Ladeinfrastruktur weiter verhindert wird.

Einfache Stimmenmehrheit

Im Hinblick auf Wohnungseigentümer sieht der Gesetzesentwurf vor, dass diese grundsätzlich einen Anspruch darauf haben, an ihren Stellplätzen (Sondereigentum/Sondernutzungsrecht) Ladeinfrastruktur zu verbauen. Mit dem Einbau darf jedoch erst begonnen werden, wenn dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde, dadurch die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet werden muss und kein anderer Wohnungseigentümer unbillig beeinträchtigt wird. Anhaltspunkte, wann eine grundlegende Umgestaltung bzw. eine unbillige Beeinträchtigung vorliegen, finden sich in der Entwurfsbegründung nicht.

Neu ist, dass eine einfache Stimmenmehrheit zur Beschlussfassung genügt. In der Praxis dürfte dies weiterhin eine nicht unerhebliche Hürde sein, da in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften Vorbehalte gegen Elektromobilität bestehen. Im Ergebnis wird der Anspruch, falls er so in Kraft tritt, daher wohl vielfach ins Leere laufen.

Anders als bei den Änderungen im Mietrecht regelt der Entwurf hier, wie die Kosten zwischen den Wohnungseigentümern zu verteilen sind. Die Wohnungseigentümer sollen vom Grundsatz der Lastenverteilung nach Miteigentumsanteilen im Zusammenhang mit der Verteilung der Einbau- und Folgekosten durch Beschluss mit einfacher Stimmenmehrheit abweichen können. Insoweit erstaunlich ist an dieser Stelle, dass die Entwurfsverfasser davon ausgehen, dass im Regelfall bereits bei Einbau der ersten Ladeinfrastruktur Ertüchtigungskosten für die Hauselektrik anfallen bzw. die Anschlussleistung erhöht werden muss. In der Praxis dürfte hingegen das Gegenteil der Regelfall sein. Die Installation von zum Beispiel ein oder zwei Wallboxen dürfte im Rahmen einer durchschnittliche Hauselektrik ohne weiteres möglich sein. Erst der Einbau der dritten, vierten, fünften, etc. Wallbox macht eine Ertüchtigung der Hauselektrik oder eine Erhöhung der Anschlussleistung nötig.

Wohnungseigentümer, die dem Einbau nicht zugestimmt haben, sollen keine Einbau- und Folgekosten tragen müssen. Im Gegenzug können sie allerdings auch an den Vorteilen, die durch die beschlossenen Maßnahmen entstehen, nicht teilhaben. Wird zum Beispiel eine Erhöhung der Anschlussleistung mit dem Netzbetreiber vereinbart, an deren Kosten sich der Eigentümer nicht beteiligt, kann er nicht selbst eine Wallbox installieren und von der erhöhten Leistung profitieren.

Fazit

Insgesamt ist der Gesetzesentwurf ein Schritt in die richtige Richtung, um  die Installation von Ladeinfrastruktur durch Mieter und Wohnungseigentümer zu erleichtern. Die aktuelle Fassung ist jedoch noch an vielen Stellen unklar und ausbaufähig. Um den Hochlauf der Elektromobilität zu beschleunigen, sollte der Gesetzgeber dringend nachbessern und durch detaillierte Vorgaben mehr Rechtssicherheit schaffen.

Ansprechpartner: Dr. Christian de Wyl/Dr. Christian Gemmer

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