Immobilienwirtschaft: neue energierechtliche Herausforderungen

Eine Vielzahl gesetzlicher Neuregelungen führt dazu, dass Vermietende immer häufiger als energierechtliches Bindeglied zwischen Energielieferanten und den Mietenden fungieren. Für Vermietende und Gebäudeeigentümer ist es daher entscheidend, den Überblick über die gesetzlichen Verpflichtungen und Fristen zu behalten.

Entlastungen für Mietende

Die Energiewende erfordert die Einhaltung ambitionierter Dekarbonisierungsziele des Gesetzgebers für den Gebäudesektor. Zudem setzen die erheblichen (Energie-)Preissteigerungen als Folgen des Angriffskriegs Russlands gegen die Ukraine die Branche unter Druck. Um diese Folgen insbesondere für die Mietenden abzuwehren, hat der Gesetzgeber innerhalb weniger Monate gesetzliche Maßnahmen auf den Weg gebracht, die auch zahlreiche Verpflichtungen für die Immobilienwirtschaft enthalten.

Zentraler Bestandteil der Entlastungsstrategie der Mietenden ist die Gewährleistung einer gelungenen Kommunikation zwischen ihnen und den Marktakteuren. Sowohl das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG) als auch das Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG) und das Strompreisbremsegesetz (StromPBG) sehen vor, dass in einem ersten Schritt die Lieferanten den Vermietenden als Vertragspartner Informationen über den Entlastungsumfang sowie die Umsetzung der Entlastung im Rahmen der Heiz- und Betriebskostenabrechnung übermitteln. Die Vermietenden sind sodann verpflichtet, den Mietenden diese Informationen unverzüglich mitzuteilen. Für Gemeinschaften von Wohnungseigentümern (WEG) sehen die Gesetze ebenfalls Informationsverpflichtungen vor, die gegenüber den einzelnen Eigentümern zu erfolgen haben.

Anpassung der Vorauszahlung auf Heiz- und Betriebskosten

Die Preisbremsengesetze (§ 26 Abs. 2 EWPBG und § 12a Abs. 2 StromPBG) verpflichten Vermietende, die von den Mietenden zu leistenden Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten angemessen anzupassen, sofern jene Vorauszahlungen seit dem 1.1.2022 angepasst oder Vorauszahlungen im Mietverhältnis (etwa bei Neuvermietungen) seit dem 1.1.2022 erstmalig vereinbart worden sind. Sofern eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nicht erfolgen muss, besteht sowohl für Mietende als auch Vermietende ein einmaliges Recht zur Anpassung der Abschlagshöhe bis Ende des Jahres 2023, das neben etwaige Anpassungsrechte aus dem Mietrecht tritt.

Kurz- und mittelfristige Maßnahmen

Zur kurz- und mittelfristigen Einsparung von Energie, insbesondere zur Abwendung einer drohenden Gasmangellage, wurden im vergangenen Herbst die Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSikuMaV) und die Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV) erlassen. Diese Verordnungen beinhalten diverse Verpflichtungen für die Gebäudeeigentümer. Die Verordnungen überlagern teilweise für ihre Geltungsdauer die mietvertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich der einzuhaltenden Wohnungstemperaturen (§ 3 EnSikuMaV). Zudem verpflichten sie den Gebäudeeigentümer oder einen Contractor zur Durchführung einer Heizungsprüfung und -optimierung (§ 2 EnSimiMaV) und zu einem hydraulischen Abgleich (§ 3 EnSimiMaV).

Pflichten rund um die Heizkostenabrechnung

Die Vermietenden haben im Rahmen der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2022 und 2023 eine Vielzahl zusätzlicher Positionen zu berücksichtigen und weitergehende Informationen auszuweisen. Neben den erforderlichen Angaben aus dem EWSG, EWPBG und StromPBG ist ab dem Jahr 2023 auch aufgrund des zum 1.1.2023 in Kraft getretenen Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) eine Aufteilung der CO2-Kosten eines Gebäudes durch die Vermietenden vorzunehmen. In der Heizkostenabrechnung sind insoweit verschiedene Informationen zu dem CO2-Ausstoß des Gebäudes auszuweisen. Auch hier besteht ein Zusammenspiel mit den Lieferanten, die ihrerseits den Vermietenden diverse Informationen zu den Brennstoffen bzw. den gelieferten Wärmemengen mitteilen müssen.

Ansprechpartner*innen: Ulf Jacobshagen

PS: In Anbetracht dieser vielfältigen Regelungen gilt es, die gesetzlichen Verpflichtungen und Fristen im Blick zu behalten. Hierbei helfen: unser Praxisleitfaden für die Immobilienwirtschaft, unsere Musterschreiben und die Checkliste für die Umsetzung der Preisbremsen sowie unsere regelmäßigen Webinare. Informieren Sie sich in unserem Webinar „CO2-Kostenaufteilungsgesetz – kurz und knapp“ u.a. am 23.2.2023 (9.30 – 11 Uhr) oder am 21.4.2023 (9.30 – 11 Uhr).

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